居民去杠杆下,去化状况依然可维持良好 居民杠杆过快上涨,是供给改革下地产景气延续的最大问题;居民去杠杆,也是现阶段最影响地产股预期的风险因素;但一方面,去杠杆力度受制于财政与经济等压力;此外,根据各服务商的数据和调研,从销售的前置指标-大额定金看,一二线主要城市(除中部城市外)和环一线三线城市大定金额楼盘同比增速30%,可模拟的去化率依然维持在高位(1~2线城市80%);叠加消化周期依然维持在低位(其中长三角普遍6个月以下);总体看,基本面依然可支撑地产股的上涨。 房产税的悲观预期已不至于打破看好主逻辑 虽然两会对房产税“稳妥推进”的表态,代表前期阶段的意见分歧,已逐步共识;但另一方面,再次强调了完成立法的节奏(最快2年),使得前期“房产税过快出台、提前试点”的过度悲观预期落空。 外围市场阶段性的信心恢复 美股成分股回购规模有望超预期(预计超8000亿美元),从外围传导角度,也将使现阶段的悲观得到稳定。 多重因素的叠加,可再次看好优质地产股, 看好标的为: 确定性与基本面都硬的标的:万科A、新城控股; 预期差依然较大的成长股:阳光城、荣盛发展。 风险提示 信贷资金面收紧超预期。

投资增速下行收关,土地成交价款增速创近6年新高 年1-12月份,全国房地产开发投资109799亿元,同比增长7.0%,增速比1-11月份回落0.5个百分点;土地购置面积25508万平方米,同比增长15.8%,增速为近五年来第二高,仅次于11月。由于年底房企普遍加大了推货力度,补库存意愿较强;加之年底土地市场价格较为合理,房企拿地热情较高,土地购置面积和土地成交价款均处于近5-6年的最高或次高水平,同时新开工意愿也有所回升。我们认为年底土地购置面积和土地成交价款增速持续维持在较高水平将对明年投资增速形成支撑。 年底销售回暖明显,超出市场预期 年底新房销售单月增速回暖明显,超出市场预期。1-12月份,商品房销售面积169408万平方米,同比增长7.7%;单月销售面积同比增长6.1%,较11月提高0.8个百分点。商品房销售额133701亿元,同比增长13.7%,增速比1-11月份提高1个百分点;单月销售金额同比增长20.5%,较11月提高7.2个百分点。在经历惨淡的“金九银十”之后,房企纷纷加大了推货力度,11-12两个月销售回暖明显。 到位资金增速回暖,定金及预收款增速提升为主因,按揭贷款降幅继续扩大 到位资金增速回暖,定金及预收款增速提升为主因。1-12月份,房地产开发企业到位资金156053亿元,同比增长8.2%,增速比1-11月份提高0.5个百分点。其中,来自定金及预收款48694亿元,同比增长16.1%,增速比1-11月份提高1个百分点;来自个人按揭贷款23906亿元,同比下降2.0%,连续三个月同比下降,且降幅不断扩大。受信贷政策持续收紧,金融监管不断升级影响,我们认为18年银行配置在房地产领域的资金或将进一步收缩,未来龙头房企在融资方面较中小房企的优势将愈加明显。 投资建议:我们认为房企年底拿地增速上升将对后续18年房地产投资形成支撑(预测增速+5.6%),但销售仍存在高位回落空间(预测增速-3.0%)。我们认为在集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配等几大逻辑推动下,行业风险溢价将明显下行,估值将系统性提升,且我们强调2018不同于2017,我们率先从看多龙头转向全面看多,推荐三类标的:1)首选龙头房企:万科、保利、金地、招商;2)精选二线优质房企:广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城;3)持续推荐地产新红利:光大嘉宝、世联行等,短期建议关注:华夏幸福、阳光城和绿地控股 风险提示:一季度销售数据不及预期,加息。